Sprzedaż ziemi rolnej w Polsce jest obwarowana szeregiem szczegółowych ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) oraz przepisów wykonawczych. Bez ich dobrej znajomości łatwo popełnić kosztowny błąd: doprowadzić do nieważności umowy, utraty zadatku, odrzucenia wniosku w KOWR lub przewlekłości całej procedury. Poniższy artykuł przedstawia krok po kroku, jak legalnie i bezpiecznie sprzedać grunt rolny, jakich dokumentów potrzebujesz, na co zwracają uwagę notariusze i KOWR, a także najczęstsze błędy popełniane przez sprzedających oraz kupujących.
Podstawy prawne sprzedaży ziemi rolnej – kiedy stosuje się ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego
Kluczowym aktem regulującym obrót gruntami rolnymi jest ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Jej głównym celem jest zachowanie rodzinnego charakteru gospodarstw, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji ziemi oraz zapewnienie, aby właściciel był w miarę możliwości rolnikiem faktycznie prowadzącym gospodarstwo.
Ustawa znajduje zastosowanie przede wszystkim wtedy, gdy sprzedajesz:
- nieruchomość rolną o powierzchni przekraczającej 0,3 ha (3000 m²),
- udział w nieruchomości rolnej, jeśli suma udziałów przekracza ten próg,
- udział w spółce, której głównym majątkiem są nieruchomości rolne.
Za nieruchomość rolną uznaje się grunt wykorzystywany do prowadzenia działalności rolniczej, w szczególności grunty orne, łąki, pastwiska, sady, użytki zielone, ale także inne grunty, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) mają przeznaczenie rolne. Częstym błędem jest założenie, że skoro działka ma dla sprzedającego charakter „rekreacyjny”, to nie jest już rolna. To plan miejscowy i ewidencja gruntów decydują, czy stosuje się reżim UKUR, a nie sposób faktycznego użytkowania.
Od zakazów i ograniczeń ustawa przewiduje jednak wiele wyjątków. Każdą sprawę należy analizować indywidualnie, łącząc ustalenie statusu gruntu z oceną, kim ma być kupujący (rolnik indywidualny, osoba niebędąca rolnikiem, spółka, jednostka samorządu, Skarb Państwa itd.).
Kluczowe pojęcia: rolnik indywidualny, gospodarstwo rodzinne, działka rolna do 1 ha
Najważniejszym pojęciem w obrocie gruntami rolnymi jest rolnik indywidualny. Od tego statusu zależy, czy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa będzie miał prawo wykupu albo nabycia z mocy ustawy, a także jakie oświadczenia i dokumenty trzeba złożyć u notariusza.
Kto to jest rolnik indywidualny
Rolnik indywidualny to osoba fizyczna, która:
- posiada kwalifikacje rolnicze (np. odpowiednie wykształcenie rolnicze lub praktykę w prowadzeniu gospodarstwa, zwykle minimum 3–5 lat),
- jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych,
- łączna powierzchnia jej użytków rolnych nie przekracza 300 ha użytków rolnych,
- zamieszkuje w gminie, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład prowadzonego gospodarstwa, lub w gminie sąsiedniej,
- od co najmniej 5 lat prowadzi osobiście gospodarstwo rolne (zazwyczaj potwierdzane wpisem do ewidencji producentów, ewidencji gospodarstw, oświadczeniami, dokumentami podatkowymi).
Status rolnika indywidualnego kupujący potwierdza oświadczeniem składanym w akcie notarialnym. Notariusz może żądać dodatkowych dokumentów (świadectw, zaświadczeń, dokumentów podatkowych, potwierdzeń zameldowania), aby nie narazić się na zarzut współudziału w obchodzeniu przepisów. Błędem jest bagatelizowanie tych wymogów i zakładanie, że „jakoś to będzie”.
Gospodarstwo rodzinne i limit 300 ha
Drugim kluczowym pojęciem jest gospodarstwo rodzinne. To gospodarstwo posiadające łącznie nie więcej niż 300 ha użytków rolnych i prowadzone przez rolnika indywidualnego. Limity powierzchni obejmują nie tylko grunty będące własnością, ale też użytkowanie wieczyste czy niektóre formy dzierżawy. Sprzedający powinien zatem upewnić się, że po transakcji nie dojdzie do przekroczenia pułapu 300 ha przez kupującego, gdyż może to skutkować interwencją KOWR (np. skorzystaniem z prawa pierwokupu lub prawa wykupu).
Wyjątki – działki rolne do 1 ha i inne szczególne przypadki
Jednym z najczęściej wykorzystywanych wyjątków jest sprzedaż gruntów rolnych o powierzchni do 1 ha. W takim wypadku, co do zasady, nabywca nie musi być rolnikiem indywidualnym, a ustawa dopuszcza szerszy krąg kupujących. Nie oznacza to jednak całkowitej dowolności – wciąż wchodzą w grę inne regulacje, np. wynikające z MPZP, przepisów podatkowych czy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Inne istotne wyjątki to m.in.:
- zbycie na rzecz bliskich (małżonka, zstępnych, wstępnych, rodzeństwa) – obrót w rodzinie podlega łagodniejszym wymogom,
- zbycie na rzecz Skarbu Państwa, jednostek samorządu, kościołów – tu również ustawa przewiduje uproszczenia,
- zbycie w toku postępowania egzekucyjnego, upadłościowego, układowego,
- zbycie niewielkich części gruntów przeznaczonych w MPZP np. pod drogę publiczną.
Każdy wyjątek ma własne, dość szczegółowe warunki. Przed planowaną sprzedażą warto je skonsultować z prawnikiem specjalizującym się w prawie rolnym lub z notariuszem, który na co dzień ma do czynienia z weryfikacją spraw z udziałem KOWR.
Przygotowanie do sprzedaży ziemi rolnej – dokumenty, analiza planistyczna, stan prawny
Staranna analiza nieruchomości przed sprzedażą pozwala uniknąć sytuacji, w której transakcja zostaje zablokowana na etapie notariusza lub KOWR. W praktyce przygotowanie do sprzedaży można podzielić na kilka podstawowych kroków.
Sprawdzenie księgi wieczystej i stanu prawnego
Podstawą jest ustalenie i przeanalizowanie numeru księgi wieczystej nieruchomości. W dziale I-O sprawdzamy dane geodezyjne (oznaczenie działek, ich powierzchnię), w dziale I-Sp – sposób korzystania. Dział II pozwala zweryfikować, kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, a działy III i IV ujawnią ograniczenia (służebności, roszczenia, hipoteki).
Najczęstsze problemy na tym etapie to:
- nieuregulowany stan spadkowy (brak postępowania spadkowego po rodzicach lub dziadkach),
- stare, nieujawnione w księdze umowy darowizny lub umowy działu spadku,
- roszczenia z tytułu zobowiązań byłych współwłaścicieli,
- błędy powierzchni lub oznaczeń geodezyjnych.
Aby móc skutecznie sprzedać nieruchomość, sprzedający musi posiadać tytuł prawny ujawniony w księdze wieczystej lub jednocześnie przeprowadzić czynność uregulowania stanu prawnego (np. dział spadku, zniesienie współwłasności) oraz sprzedaż na jednym akcie – co jest możliwe, ale bardziej skomplikowane.
Analiza przeznaczenia działki – plan miejscowy i warunki zabudowy
Dla sprzedaży ziemi rolnej kluczowe jest ustalenie, czy dana działka:
- jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
- jeżeli tak – jakie jest jej przeznaczenie (np. R – rolnicza, MN – mieszkaniowa, U – usługowa, RM – zabudowa zagrodowa),
- jeżeli nie ma planu – czy istnieją ustalone warunki zabudowy.
Jeśli plan przewiduje przeznaczenie inne niż rolne (np. mieszkaniowe lub usługowe), część ograniczeń wynikających z ustawy UKUR może mieć mniejsze znaczenie, natomiast wciąż należy uwzględnić przepisy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (wyłączenie z produkcji rolnej, opłaty, zgody na zmianę przeznaczenia). Zdarza się, że sprzedający nieświadomie zaniża wartość działki, nie zdając sobie sprawy, że teren formalnie utracił charakter rolny.
Jeżeli działka nadal ma przeznaczenie rolne, warto sprawdzić:
- klasę bonitacyjną (I–VI), szczególnie przy glebach I–III, gdzie zmiana przeznaczenia jest najtrudniejsza i najdroższa,
- czy nie ma ustanowionych obszarów chronionych (np. Natura 2000, parki krajobrazowe) wpływających na możliwość przyszłej zabudowy,
- istniejące i planowane inwestycje liniowe (drogi, linie energetyczne, gazociągi).
Te informacje są istotne zarówno dla kupującego (który planuje określone wykorzystanie gruntu), jak i dla sprzedającego, który negocjuje cenę oraz formułuje oświadczenia w akcie notarialnym.
Ustalenie, czy KOWR ma prawo pierwokupu lub wykupu
KOWR pełni funkcję strażnika ładu agrarnego. W wielu transakcjach sprzedaży ziemi rolnej przysługuje mu prawo pierwokupu (zamiast kupującego pierwotnego wchodzi KOWR) lub prawo wykupu (nabycie nieruchomości już po zawarciu umowy sprzedaży). Ocena, czy KOWR będzie mógł interweniować, zależy m.in. od:
- statusu kupującego (rolnik indywidualny / nie-rolnik),
- powierzchni działki i łącznej powierzchni gospodarstwa kupującego,
- rodzaju transakcji (sprzedaż, zamiana, darowizna, wniesienie aportem),
- występowania wyjątków ustawowych (np. obrót w rodzinie).
W praktyce, jeśli kupującym nie jest rolnik indywidualny i transakcja nie mieści się w katalogu wyjątków, najczęściej wymagane jest złożenie wniosku do KOWR o zgodę na nabycie nieruchomości rolnej. Uzyskanie takiej zgody może trwać kilka miesięcy i wymaga udokumentowania m.in. planowanego sposobu użytkowania nieruchomości, miejsca zamieszkania, powiązań z lokalnym środowiskiem rolniczym. Niewłaściwe przygotowanie wniosku skutkuje wezwaniami do uzupełnień i wydłuża cały proces.
Praktyczne kroki sprzedaży ziemi rolnej – od negocjacji po wpis do księgi wieczystej
Po wstępnym rozpoznaniu stanu prawnego i planistycznego nadchodzi etap praktycznej realizacji transakcji. Aby sprzedaż przebiegła sprawnie, warto trzymać się uporządkowanej sekwencji działań.
Etap negocjacji i umowa przedwstępna
Większość transakcji zaczyna się od negocjacji ceny, terminów oraz zasad przekazania nieruchomości. Na tym etapie należy ustalić:
- czy kupujący jest rolnikiem indywidualnym,
- jaką łączną powierzchnię użytków rolnych posiada,
- czy zamierza powiększyć gospodarstwo rodzinne,
- czy i na jakich warunkach będzie finansował zakup kredytem obciążającym nieruchomość.
Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Druga opcja daje kupującemu silniejsze roszczenie dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 k.c.), a jednocześnie pozwala na wcześniejszą weryfikację transakcji przez notariusza. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie wymaga aktu na etapie przedwstępnej, ale w praktyce przy skomplikowanych stanach prawnych jest to zalecane.
W umowie przedwstępnej warto zawrzeć:
- szczegółowe oznaczenie nieruchomości (numery działek, powierzchnia, KW),
- precyzyjne oświadczenia stron co do statusu kupującego (rolnik/nie-rolnik),
- postanowienia dotyczące KOWR (np. warunek zawieszający w postaci uzyskania zgody albo nieskorzystania z pierwokupu),
- zasady rozliczenia podatków i kosztów notarialnych,
- zapisy dotyczące zadatku lub zaliczki wraz z konsekwencjami niewykonania umowy.
Częstym błędem jest podpisywanie prostych „umów rezerwacyjnych” z minimalną treścią, bez odniesienia do UKUR, co później utrudnia powołanie się na warunki zawieszające i rozliczenie zadatku, gdy KOWR skorzysta z przysługujących mu praw.
Kompletowanie dokumentów do aktu notarialnego
Do zawarcia umowy sprzedaży ziemi rolnej w formie aktu notarialnego niezbędne są m.in.:
- aktualny odpis księgi wieczystej (choć notariusz zwykle pobiera go samodzielnie),
- wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem (mapą),
- zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w planie miejscowym (lub o jego braku),
- zaświadczenia potwierdzające brak zaległości podatkowych od nieruchomości (podatek rolny, podatek od nieruchomości),
- dokumenty tożsamości stron, ewentualne pełnomocnictwa (w formie aktu notarialnego),
- dokumenty potwierdzające status rolnika indywidualnego (w razie potrzeby),
- zgody małżonka, jeżeli grunt wchodzi w skład majątku wspólnego.
Notariusz może także zażądać dodatkowych dokumentów, np. decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej części gruntu, umów dzierżawy (jeśli grunt jest wydzierżawiony), postanowień spadkowych czy aktów darowizny. Warto więc rozpocząć kompletowanie dokumentów z odpowiednim wyprzedzeniem, bo uzyskanie niektórych zaświadczeń (szczególnie z gminy) może potrwać.
Procedura związana z KOWR – zgoda, pierwokup, wykup
Jeżeli w danym przypadku ustawa przewiduje konieczność zgody KOWR na nabycie albo przysługuje mu prawo pierwokupu, notariusz odpowiednio ukształtuje treść aktu. Typowe scenariusze to:
- sporządzenie warunkowej umowy sprzedaży, która staje się bezwarunkowa po upływie terminu na wykonanie pierwokupu przez KOWR,
- warunkowe uzależnienie skuteczności umowy od uzyskania zgody KOWR,
- zawarcie umowy ostatecznej po okazaniu przez kupującego zgody KOWR.
W przypadku prawa pierwokupu notariusz zawiadamia KOWR, przesyłając wypis aktu. KOWR ma określony ustawowo termin (zwykle miesiąc) na złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Jeśli tego nie zrobi, prawo wygasa, a umowa staje się skuteczna między pierwotnymi stronami.
Prawo wykupu działa nieco inaczej – może być wykonane już po zawarciu umowy sprzedaży. W praktyce oznacza to, że kupujący przez pewien czas (zwykle 5 lat) nie ma całkowitej pewności co do stabilności nabycia, jeśli nie spełniono ustawowych wymogów (np. nie jest rolnikiem indywidualnym, a nie miał zgody KOWR).
Finalizacja – akt notarialny i wpis do księgi wieczystej
Umowa sprzedaży nieruchomości rolnej musi mieć formę aktu notarialnego. W akcie notariusz zamieszcza m.in.:
- dokładne oznaczenie nieruchomości (działki, powierzchnia, KW, klasa gruntów),
- cenę sprzedaży i sposób jej zapłaty (przelew, rachunek depozytowy, kredyt),
- oświadczenia sprzedającego i kupującego, w tym o spełnieniu przesłanek UKUR,
- postanowienia dotyczące KOWR (jeżeli mają zastosowanie),
- informacje o ewentualnych służebnościach, obciążeniach, umowach dzierżawy.
Po podpisaniu aktu notariusz składa wniosek o wpis prawa własności kupującego do księgi wieczystej oraz o wykreślenie bądź wpisanie ewentualnych hipotek. Sam wpis następuje w terminie kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od obciążenia sądu wieczystoksięgowego. Do czasu wpisu kupujący jest właścicielem, ale stan prawny nieruchomości w księdze będzie jeszcze nieaktualny.
Najczęstsze błędy przy sprzedaży ziemi rolnej i jak ich uniknąć
Obrót gruntami rolnymi obfituje w powtarzalne błędne założenia i uproszczenia, które później skutkują sporami lub interwencją KOWR. Świadomość tych problemów pozwala ich uniknąć.
Pomijanie obowiązku związania się ustawą UKUR
Jednym z najpoważniejszych błędów jest założenie, że sprzedaż „małej” działki rolnej (np. 0,4–0,8 ha) w ogóle nie podlega przepisom UKUR. Choć ustawa przewiduje pewne wyjątki, to nie jest prawdą, że każda działka poniżej 1 ha może swobodnie trafić do osoby niebędącej rolnikiem bez jakiejkolwiek kontroli KOWR. Szczegółowo trzeba sprawdzić:
- klasę gruntu i jego przeznaczenie,
- status kupującego,
- czy poprzednie transakcje nie miały charakteru sztucznego dzielenia w celu obejścia ustawy.
KOWR analizuje transakcje w szerszym horyzoncie – zwłaszcza, gdy w krótkim czasie dochodzi do seri licznych podziałów i sprzedaży gruntów osobom niebędącym rolnikami. Działanie nastawione na obejście przepisów może skutkować sankcjami, w tym żądaniem nabycia z mocy ustawy.
Zawieranie fikcyjnych umów dzierżawy lub użyczenia
Drugim częstym zjawiskiem jest pozorne oddawanie gruntu w dzierżawę rolnikowi tylko po to, by „zbudować historię” prowadzenia gospodarstwa i uzyskać status rolnika indywidualnego. Takie działania są dokładnie weryfikowane przez KOWR, organy podatkowe oraz sądy, a w razie ujawnienia mogą prowadzić do unieważnienia transakcji, odpowiedzialności odszkodowawczej, a nawet karnej.
Status rolnika indywidualnego wymaga rzeczywistego wykonywania działalności rolniczej, a nie jedynie formalnego wpisu. Aby uniknąć problemów, należy:
- zawierać rzeczywiste, a nie fikcyjne umowy dzierżawy,
- zgłaszać działalność rolniczą do odpowiednich rejestrów,
- dokumentować produkcję rolną, płatności, podatki.
Niedoszacowanie znaczenia planów miejscowych i warunków zabudowy
Wciąż zdarza się, że sprzedający oferuje grunt „pod zabudowę” tylko dlatego, że w okolicy powstały nowe domy, podczas gdy jego działka w planie jest nadal gruntem rolnym klasy II lub III, bez możliwości łatwej zmiany przeznaczenia. Kupujący, który nie sprawdzi dokumentów planistycznych, może ponieść znaczne koszty przy próbie zmiany przeznaczenia lub wyłączenia z produkcji rolnej.
W interesie sprzedającego leży uczciwe przedstawienie stanu prawnego i planistycznego, a w interesie kupującego – weryfikacja tych informacji w gminie. Profesjonalny obrót ziemią rolną wymaga stałej współpracy z geodetą, urbanistą i prawnikiem.
Brak uregulowania stanu spadkowego i współwłasności
Nieuregulowane sprawy spadkowe oraz spory między współwłaścicielami potrafią latami blokować sprzedaż gruntu. Często w księdze wieczystej widnieją nieaktualne wpisy (np. właściciele, którzy zmarli kilkadziesiąt lat temu), a faktyczne władanie odbywa się „na słowo” między następnymi pokoleniami.
Przed rozpoczęciem negocjacji ze strony kupującej sprzedający powinien:
- przeprowadzić formalne postępowania spadkowe (sądowe lub notarialne),
- rozważyć zniesienie współwłasności lub dział spadku,
- uregulować ewentualne spory co do granic działek z sąsiadami.
Dopiero po wyczyszczeniu tych kwestii można mówić o bezpiecznej sprzedaży, która przyniesie stabilny tytuł prawny kupującemu i nie będzie wymagała późniejszych korekt w sądzie wieczystoksięgowym.
Nieuwzględnienie aspektów podatkowych sprzedaży ziemi rolnej
Sprzedaż ziemi rolnej rodzi skutki podatkowe zarówno po stronie sprzedającego, jak i kupującego. Do kluczowych kwestii należą:
- podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) – szczególnie przy sprzedaży przed upływem 5 lat od nabycia,
- podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – obciążający zwykle kupującego,
- VAT – w przypadku sprzedaży przez rolnika będącego czynnym podatnikiem VAT,
- ewentualne zwolnienia podatkowe przy powiększaniu gospodarstwa rolnego.
Niewłaściwe przygotowanie transakcji może sprawić, że sprzedający zapłaci podatek, którego można było uniknąć przy odpowiednim ukształtowaniu umowy (np. sprzedaż po terminie, rozbudowanie gospodarstwa, wykorzystanie ulg rolniczych). Warto skonsultować transakcję nie tylko z prawnikiem, ale także z doradcą podatkowym.
Praktyczne porady dla sprzedającego ziemię rolną
Aby proces zbycia ziemi rolnej przebiegł sprawnie i bezpiecznie, warto zastosować kilka praktycznych wskazówek:
- zacznij od dokładnej analizy dokumentów: księgi wieczystej, planów, wypisów z rejestru gruntów,
- przygotuj z wyprzedzeniem zaświadczenia z gminy i urzędu skarbowego,
- już na etapie wstępnych rozmów zapytaj kupującego o status rolnika indywidualnego i jego gospodarstwo,
- zawrzyj rozbudowaną umowę przedwstępną uwzględniającą UKUR i możliwe działania KOWR,
- skorzystaj z pomocy prawnika specjalizującego się w prawie rolnym; prawo to jest specyficzne i dynamicznie nowelizowane,
- nie zatajaj przed notariuszem żadnych informacji o stanie prawnym, dzierżawach, sporach – ujawnienie ich chroni cię przed późniejszymi roszczeniami,
- przed podpisaniem aktu upewnij się, że strony rozumieją skutki prawa pierwokupu i wykupu KOWR.
Odpowiedzialne przygotowanie transakcji zwiększa również szanse na uzyskanie lepszej ceny, ponieważ kupujący chętniej płacą więcej za grunt z jasnym stanem prawnym, dobrze udokumentowanym przeznaczeniem i przewidywalnymi konsekwencjami regulacyjnymi.
FAQ – sprzedaż ziemi rolnej zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego
Jak sprawdzić, czy moja działka jest objęta ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego?
Aby ustalić, czy ustawa ma zastosowanie, najpierw sprawdź w wypisie z rejestru gruntów oraz w miejscowym planie zagospodarowania, czy działka ma charakter rolny i jakiej jest powierzchni. Jeżeli to grunt rolny powyżej 0,3 ha, w większości przypadków UKUR będzie miała zastosowanie. Warto też zweryfikować klasę bonitacyjną oraz wcześniejsze podziały. Dla pewności przeanalizuj sprawę z notariuszem lub prawnikiem rolnym.
Czy mogę sprzedać ziemię rolną osobie, która nie jest rolnikiem indywidualnym?
Sprzedaż osobie niebędącej rolnikiem jest możliwa, ale zwykle wymaga spełnienia dodatkowych warunków lub uzyskania zgody KOWR. Ustawa przewiduje liczne wyjątki, m.in. dla działek do 1 ha, obrotu w rodzinie, nabycia przez Skarb Państwa czy samorząd, a także szczególne sytuacje (egzekucja, upadłość). Każdą transakcję trzeba przeanalizować indywidualnie, inaczej nabycie może być zagrożone prawem wykupu KOWR.
Jakie dokumenty muszę przygotować, aby sprzedać grunt rolny?
Podstawowy komplet obejmuje aktualny odpis księgi wieczystej, wypis i wyrys z rejestru gruntów, zaświadczenie o przeznaczeniu w MPZP lub o jego braku, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami, dokumenty tożsamości, ewentualne pełnomocnictwa i zgody małżonka. W zależności od sytuacji notariusz może wymagać także decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, dokumentów spadkowych, umów dzierżawy czy zaświadczeń potwierdzających status rolnika indywidualnego kupującego.
Czy sprzedaż ziemi rolnej zawsze wymaga zgody KOWR?
Nie, zgoda KOWR nie jest wymagana w każdej transakcji. Nie potrzeba jej m.in. przy obrocie w najbliższej rodzinie, przy sprzedaży na rzecz rolnika indywidualnego powiększającego gospodarstwo do limitu 300 ha, przy zbyciu działek w szczególnych sytuacjach (np. egzekucja, nabycie przez Skarb Państwa). Jednak w wielu przypadkach, zwłaszcza gdy kupujący nie jest rolnikiem, zgoda KOWR lub jego brak sprzeciwu są kluczowe dla ważności umowy.
Jakie są konsekwencje zignorowania wymogów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?
Zawarcie umowy z naruszeniem UKUR może prowadzić do nieważności transakcji, możliwości skorzystania przez KOWR z prawa wykupu, a w skrajnych przypadkach do sporów sądowych i roszczeń odszkodowawczych. Kupujący ryzykuje utratę nieruchomości, a sprzedający – konieczność zwrotu ceny i odpowiedzialność za wprowadzenie w błąd. Dlatego każdą sprzedaż ziemi rolnej należy planować z pełnym uwzględnieniem UKUR i aktualnych interpretacji KOWR oraz sądów.
